Encadrement des loyers : vers un maintien du dispositif dans les seules villes déjà concernées ?

Encadrement des loyers : le Sénat privilégie une prolongation de deux ans

Les sénateurs ont adopté une nouvelle version de la proposition de loi sur les rapports locatifs, privilégiant une prolongation de deux ans de l'encadrement des loyers, à périmètre constant. Contrairement au texte initialement adopté par l'Assemblée nationale, qui prévoyait de pérenniser le dispositif et de l'étendre à de nouvelles collectivités, la version sénatoriale limite son maintien aux territoires qui l'expérimentent déjà.

Le texte prévoit ainsi de prolonger l'encadrement des loyers jusqu'en 2028 dans les neuf territoires concernés, couvrant 71 communes et environ 1,2 million de locataires. Sont notamment concernés Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, le Pays basque, ainsi que Plaine Commune et Est Ensemble en Île-de-France. Cette orientation maintient le cadre actuel pour les marchés locatifs concernés, sans élargissement géographique du dispositif à ce stade.

Le Sénat écarte l'ouverture à de nouvelles communes

Portée par le député socialiste Iñaki Echaniz, la proposition de loi initiale visait à prolonger l'encadrement des loyers dans les zones tendues, tout en permettant à de nouvelles communes volontaires d'adopter le dispositif. Dans sa version modifiée, le Sénat privilégie toutefois une prolongation de deux ans à périmètre constant, réservée aux collectivités qui appliquent déjà ce mécanisme. De nouvelles villes, comme Rennes, qui s'était déclarée favorable à sa mise en place, ne pourraient donc pas rejoindre le dispositif. Cette orientation rejoint la position défendue par le gouvernement ces dernières semaines.

Le Sénat exclut le coliving et les résidences services du dispositif

Le Sénat a également écarté plusieurs dispositions visant à renforcer les contraintes pesant sur les bailleurs. Parmi elles figuraient des mesures destinées à empêcher le contournement de l'encadrement des loyers par le recours au coliving ou à la colocation, ainsi que la suppression de l'exception accordée à certains meublés situés dans des résidences services proposant des prestations para-hôtelières. Le texte sénatorial ne retient donc pas ces extensions du dispositif.

En revanche, les sénateurs ont modifié les délais de recours en matière de complément de loyer. Le délai dont dispose un locataire pour contester un complément passerait de trois mois à un an. À l'inverse, le délai pour engager une action en diminution de loyer lorsque le montant demandé dépasse le plafond autorisé serait ramené de trois ans à un an. Ces évolutions, sous réserve de l'adoption définitive du texte, modifieraient les conditions de contestation des loyers et les délais applicables aux litiges entre bailleurs et locataires.

Encadrement des loyers : fiabiliser les données et préparer la suite du dispositif

Le texte prévoit également de renforcer le suivi statistique des loyers en exploitant les données fiscales issues du service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI). Cette évolution vise à améliorer la fiabilité des données utilisées pour déterminer les loyers de référence, un point de vigilance soulevé par la Cour des comptes dans son rapport du 14 octobre dernier. L'objectif est ainsi de disposer d'indicateurs plus précis pour mieux encadrer l'application du dispositif dans les territoires concernés.

Malgré son adoption au Sénat, la prolongation de l'encadrement des loyers reste toutefois conditionnée à la poursuite de la procédure parlementaire. La proposition de loi doit désormais être examinée à nouveau par l'Assemblée nationale, dans un calendrier serré, alors que l'expérimentation en cours doit prendre fin le 24 novembre 2026. L'issue des prochains débats sera donc déterminante pour assurer la continuité du dispositif au-delà de cette échéance.

La prolongation de l'encadrement des loyers se dessine dans un cadre plus restrictif que celui initialement envisagé, sans extension à de nouvelles communes ni renforcement de certaines contraintes pour les bailleurs. L'adoption définitive du texte reste toutefois l'enjeu immédiat, alors que l'échéance du 24 novembre 2026 approche. D'ici là, les professionnels de l'immobilier ont intérêt à suivre l'évolution des débats parlementaires afin d'anticiper les éventuels ajustements réglementaires et d'en mesurer les conséquences sur la gestion locative.